论民营企业REITs融资中的“债权人穿透”问题On the Issue of “Creditor Piercing” in Private Enterprises' REITs Financing
文扬,詹梦洋
摘要(Abstract)：
我国公募REITs市场在服务民营企业盘活存量资产、拓宽融资渠道方面发挥着日益重要的作用,但其“资产重组、风险隔离、权益份额化”的复杂运作模式与传统法律旨在保护交易安全的“债权人穿透”规则之间存在一定的体系性冲突。本文以“嘉实京东仓储REIT降租事件”为分析样本,揭示当前REITs融资中债权人保护面临的三大困境:信息披露形式完备下的前端识别失灵、多层SPV交易架构加剧中端行权掣肘、救济路径碎片化导致后端融资风险外溢。通过法理剖析发现,义务主体缺位致债权人决策信息失真、法人独立要件技术化规避致“形独实混”、资产分割理论缺位激化风险配置错位是问题的根源所在。基于此,本文提出建立“REITs实际控制人信息披露清单”以实现过程导向型披露、引入“SPV层级风险权重”与“举证责任倒置”联动机制以破解举证困境、构建“REITs债权人顺位+现金流转付”双轨机制以提供稳定救济预期的政策路径,以期为我国REITs市场高质量发展提供制度保障。
关键词(KeyWords)： 公募REITs;债权人穿透;信义义务;资产分割
基金项目(Foundation): 广东省教育厅特色创新类项目《数字经济下数据产权问题研究——以近年数据产权司法案例分析为视角》(项目编号:2025WTSCX132);; 广东省教育厅2025年广东省重点建设学科科研能力提升项目《粤港澳大湾区数据要素知识产权管理创新与跨域治理研究》(项目编号:2025ZDJS076)
作者(Author): 文扬,詹梦洋
DOI: 10.19766/j.cnki.zgzqqh.20260918.001
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